注文住宅購入には複数回の支払いあり？ローンを組む時に気をつける点とは？

ローンを組む前に知っておきたい、注文住宅の支払い内訳

土地購入で支払うお金

・土地購入時
土地の購入契約をする際は、土地代金の5～10%に相当する手付金が必要になります。また、前金として売買契約の印紙代金や仲介手数料の半額の支払いなどが必要です。
売買契約印紙代は免税措置が設けられていることもあるため、支払い前に調べておくと支払い金額を抑えられます。

・土地の引き渡し（残金の支払い）
土地購入の契約の1～2か月後に売買代金から手付金を除いた残金（土地代金の90～95％）を支払います。不動産会社が仲介している場合は仲介手数料の半金を支払う必要があり、ローンで土地を購入している場合にはローン手数料の支払いが必要です。
購入する土地によっては、測量費用や農地転用の費用などが発生するケースもあります。手続きを司法書士に依頼する必要があれば、報酬金（1～5万円程度）を別途用意しておきましょう。また、購入日からその年の12月31日までの固定資産税の日割り分ついても支払う必要があります。

家の建築時に支払うお金

・見積もり作成
見積書自体は建築会社が無料で作成してくれるケースほとんどですが、地盤調査の必要がある場合は住宅の敷地面積に応じて5～25万円程度の費用が発生します。
建築会社を決めてプランと見積もりが出たら、金融機関に住宅ローンの申請を。事前審査が通った後、建築会社と契約する流れとなります。

・工事請負契約時
契約金として、工事代金の10％程度と工事請負契約印紙代が発生します。建築確認申請費用（10～30万円程度）や住宅性能評価取得費用（10～20万円程度）などの諸経費の支払いも必要です。
印紙代は免税措置が設けられている期間もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

・着工時
工事代金として工事費用全体の30％前後の支払いが必要です。また、工事の安全を祈る地鎮祭をするため10万円程度の支払いが発生します。

・上棟時
屋根や柱、梁など骨組みを完成させる上棟時に、中間金として工事費用の30％程度を支払います。また、上棟式の費用として10万円程度必要です。

・引き渡し前
建物が完成した際に工事代金の残金（約30％）を完成時金として支払います。加えて建築の登記費用や火災保険料、住宅ローンの諸費用（印紙代・事務手数料・保証料・団体信用生命保険料）などの費用も引き渡しの時までに準備が必要です。

引き渡し後に支払うお金

・引越し時
引越し代金だけでなく、新居で必要な家具や家電の購入費も見込んでおきましょう。
家具・家電などの購入費は150～200万円程度とされており、引越し代は4人家族で10～30万円程度が目安です。距離や荷物の分量によって値段は変わるため、引越し業者へ確認しましょう。

・引越し後
毎月払う住宅ローンや不動産取得税、固定資産税、都市計画税の支払いがあります。不動産取得税・固定資産税・都市計画税については一定の条件を満たせば減免される制度があるので、国税庁のホームページや各自治体の公式サイトなどをチェックしましょう。
ローンや税金以外に、住宅の外壁や屋根・配管・水回りなどのメンテナンスの費用も発生します。

ローンを組む時に気をつける点とは？

住宅ローンは無条件で融資されるものではなく建物を担保にして融資されるローンであることから原則として土地だけの購入時には使用できず、住宅が完成して建築会社から引き渡しが完了するまでは住宅ローンの融資は始まりません。
そのため、建築中に発生する土地の購入費用や工事の手付金・着工金などは住宅ローン以外の方法で用意する必要があります。資金に余裕があれば自己資金のみで賄うことができますが、工事中に支払う金額は総額の6～7割程度と大きな支払いになるため、現実的ではないといえるでしょう。
住宅ローンの融資タイミングを考慮しつつ、融資前の資金調達をどのようにするのか綿密な資金計画が大切です。

つなぎ融資について

つなぎ融資とは

住宅ローンの融資が実行されるまでに発生する土地の購入費や手付金、着工金などの住宅が完成する前に必要な支払いがあるため、この資金を用意するために利用するのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、住宅ローンを申し込んだ金融機関やノンバンクなどが取り扱っています。融資期間中の返済は利息のみに調整でき、元金を含めた借入金全額は家の引き渡しの時に住宅ローンで一括返済する方法が一般的。金融機関によって、金利や融資金額の上限、資金の受け取り回数などが異なります。

つなぎ融資のメリット・デメリット

自己資金が少なくても住宅が建てられるのがつなぎ融資のメリット。また、建築完了してから建物の引き渡しが終えるまでの間、支払うお金を利息のみに調整できるため、建築期間中の支払い負担を抑えられます。
デメリットは、住宅ローンに比べて金利が高く、事務手数料や保証料、印紙代などの諸費用が増えること。つなぎ融資は無担保で契約できるローンのため、融資側のリスクが高く金利が割高に設定されています。手数料は住宅ローンの手続きと同程度発生するのですが、借入金や期間によってはそれ以上になることも。また、金融機関によってはつなぎ融資を取り扱っていないケースもあります。
家を建てる前に建築会社と資金計画について相談しながら、つなぎ融資に対応している金融機関を数社リストアップするようにしましょう。