土地の探し方を知って北海道に快適な注文住宅を建てよう

2023年05月09日

北海道で家を建てたい！土地探しの始め方とは？

注文住宅を建てる場合、建売住宅や中古住宅を購入する際とは異なり土地から探す必要があります。まずは北海道で家を建てるときの土地の探し方を確認しましょう。

自力で探す（インターネット検索・現地へ行く）

インターネット上にはさまざまな土地の情報が掲載されているため、購入予定の地域が遠方の場合、まずはインターネットでわかる情報をもとに検討するのがおすすめです。

インターネットは思い立ったタイミングで手軽に土地を検索できるのがメリット。しかし、サイトの更新頻度によっては売約済みの土地の情報が含まれていることがあったり、インターネットの情報だけでは周りの環境や雰囲気が掴みづらかったりするのがデメリットといえます。候補の土地を絞ったら、一度は実際に訪れて雰囲気や周辺の環境を確認しましょう。

始めから土地を購入予定の地域に足を運ぶ方法もあります。自分の足で探すことにより、インターネットの写真だけではわからない土地の空気や利便性、住民の雰囲気なども確認できるのがメリット。また、インターネットには掲載されていない土地を見つけられる可能性もあります。

デメリットは、現地へ足を運ぶ時間と労力がかかる点です。

不動産仲介会社に依頼する

注文住宅の内容や依頼するハウスメーカーが決まっている場合は、不動産仲介会社に土地探しを依頼するのもひとつの方法。地域に根差した不動産仲介会社であれば周辺の土地に詳しく、都市開発の予定や治安などの情報を聞くことができます。希望の地域でまだインターネットに掲載されていない土地を紹介してもらえる可能性もあるでしょう。

条件のいい土地はインターネットに掲載される前に売れてしまうことが多いため、好条件の土地を手に入れたい場合は不動産仲介会社に直接相談してみるのが有効です。

ただし、土地の売買が得意でない不動産仲介会社も存在します。土地探しを依頼する際には、その不動産仲介会社が土地探しに強いか・住みたいエリアに強いか・信頼できるかなどをしっかりと確認しましょう。

土地の購入前に、その土地が注文住宅の間取りや建築方法に適しているかをハウスメーカーに相談することも大切。住宅を建築する側からの目線で判断してくれるため、土地の購入後に希望通りの住宅が建築できないというトラブルを防げます。

ハウスメーカーに依頼する

住宅の建築を依頼するハウスメーカーが決まっている場合は、土地探しを併せて依頼することもできます。ハウスメーカーに土地探しを依頼すれば、希望の住宅条件にマッチする土地を見つけられる可能性が高まるでしょう。

ハウスメーカーに依頼するメリットは、住宅のプランや間取りなどの計画と土地探しを並行して進められること。窓口も一か所で済むため、住宅はハウスメーカー、土地探しは不動産仲介会社という風にそれぞれ足を運ぶ必要がありません。

また、土地探しの段階から建築予定の住宅に合う土地かを判断してくれるため、土地選びの失敗が少ないこともメリット。系列の不動産会社や提携している不動産会社がある場合、インターネットには掲載されていないような新しい土地の情報を持っている可能性もあります。

不動産仲介会社で紹介してもらった土地を購入する際は仲介手数料がかかりますが、ハウスメーカーが土地を保有している場合は仲介手数料がかからないことが多いのも嬉しいポイントです。

デメリットは、土地探しに対応していないハウスメーカーもあることや、土地が見つかったあとはハウスメーカーの変更ができないことが多いという点。土地探しをハウスメーカーに依頼するのは、住宅を建築するのが大前提であって、土地だけ探してもらって住宅の建築は他のハウスメーカーに依頼する…ということは原則できません。

また、系列の不動産会社がないハウスメーカーは、自社独自の土地情報をあまり持っていない可能性も。土地探しから対応する場合とすでに土地がある場合では時間や労力に大きな差が出るため、土地探しにはあまり力を入れていないハウスメーカーもいるのです。反対に土地探しに力を入れているハウスメーカーもあるため、土地探しも依頼したい場合は、ホームページなどで土地探しの対応をしてくれるのか調べてから相談先を決めるようにしましょう。

北海道ならではの土地探しのポイント

北海道の土地探しに適したタイミング

北海道で土地を探すのに最適なシーズンは春以降。北海道は豪雪地帯のため、冬の間は雪で土地の地形が判断しづらくなります。雪が解ける春を待って土地探しを始めましょう。

ゴールデンウィークなどのタイミングで住宅フェアなどが活発となるため、いい土地に巡り合えるチャンスが増えるかもしれません。

また、土地探しをする前に、まずは住みたい土地や住宅の間取り・予算・最寄駅、周辺の施設などの条件を具体的に決めておきましょう。具体的な条件をもとにハウスメーカーと相談し、土地の購入は最後にするのが望ましいといえます。

先に土地を購入してからハウスメーカーに相談しても、希望通りの条件で住宅を建てられない可能性があります。土地の広さは問題なくても建ぺい率に問題があったり、隣家との距離の確保が難しかったり日当たりが確保できなかったりといった問題があれば、理想通りの住宅を建てることが困難となるためです。

北海道で土地が高いエリアとは

北海道で土地が高いのは「札幌」と「倶知安町」の2つのエリアです。

札幌は特に都市部の土地が高く、中でも雪の影響を受けにくい南北線・東西線・東豊線の地下鉄3路線の周辺が特に高くなっています。

また、札幌市と隣接する北広島市も千歳空港と札幌市両方へのアクセスが良く商業地が多いことなどから土地価格が高め。倶知安町は、夏は川下り、冬は雪質のいいスキー場でスキーが楽しめるため、外国人にも人気のニセコエリア。不動産投資や別荘地としての需要が高いため、土地の価格も上昇傾向にあります。

住宅が建てられない土地も？土地探しの注意点

希望通りの条件の土地を見つけたとしても、法規制に沿って建築する必要があるため、どんな住宅でも建てられるわけではありません。住宅を建てる際に守らなければならない法規制を確認しておきましょう。

用途地域

用途区域とは、都市計画法で建物の用途や制限などが定められている区域のこと。

全部で13種類あり、「住居系」「商業系」「工業系」の3タイプに分けられます。

それぞれの用途区域ごとに建てられる建物や建物の規模などが定められているため、用途地区によって住環境が異なるのが特徴です。

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、防災や風通しの観点から国や地方自治体によって定められた敷地面積に対する建物の床面積の割合のこと。例えば、建ぺい率が50％の場合、100平方メートルの敷地に建てられる建物の床面積は50平方メートルまでとなります。

容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積を指します。

100平方メートルの土地の容積率が100％・建ぺい率が60％の場合、延べ床面積は100平方メートルまでとなり、この土地に2階建ての住宅を建てる場合、1階部分の床面積が60平方メートルであれば、2階部分の床面積は100平方メートルから1階部分の60平方メートルを差し引いて40平方メートル以内に収めなければなりません。

容積率には建ぺい率と同じく防火や風通しを確保する目的のほかに、人口の密集を防ぐ目的もあります。延べ床面積を制限しなければいくらでも高い建物が建てられるため、多くの人が一か所に集中してしまうというのがその理由です。

前面道路の幅員

建築基準法では、住宅の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。また、住宅の敷地の前面道路は4メートル以上の幅員が必要で、4メートル未満の場合はその道路の中心から2メートルセットバック（後退）した位置に住宅を建築する必要があります。

セットバックした部分は道路として扱われるため、敷地面積から除外されます。建ぺい率や容積率にも影響が及ぶため注意が必要です。

北側斜線規制

北側斜線規制とは、住宅を新築する際に北側隣地にある住宅の日当たりを確保するための規制のこと。太陽は南側からのぼるため、南側に住宅が建てば十分な日当たりが確保できなくなる可能性があります。

そのため、北側隣地に住宅がある場合は北側隣地境界線上に5メートルまたは10メートルの高さをとり、そこから一定の勾配をつけて北側隣地への日当たりに配慮した形状にすることが必要です。

マンションなどの上層階に傾斜がついているのは、多くの場合デザインではなく北側斜線規制によるものと考えられます。

北側斜線規制は、住環境を良好に保つ観点から、用途地域の中の第一種・第二種低層住居専用地域および第一種・第二種中高層住居専用地域に適用される規制です。

土地の形

土地にはさまざまな形状がありますが、スペースを無駄にせず住宅を建てられるため正方形や長方形の土地が人気。しかし、人気がある分価格も競争率も高く、条件の良い土地はすぐに売れてしまいます。

三角形や台形などの特殊な形状をした土地の場合、一般的な四角い住宅を建てるとデッドスペースができてしまうのが懸念点。しかし、余白が多く取れる分採光面で優れていたり、正方形や長方形の土地よりも価格が抑えられたりといったメリットがあります。

旗竿地は、その名のとおり竿の先に旗をつけたような形状の土地のこと。前面道路に細い路地が面しており、その奥にまとまった土地があります。

特殊な構造から敬遠されることもありますが、道路から奥まったところに住宅を建築できるため、比較的静かな環境で暮らせる点はメリットといえるでしょう。価格も一般的な土地より15～30％程度安い傾向にあります。

しかし、土地が奥まっている分周りを建物で囲まれている場合も多く、日当たりや風通しの確保に気を配らなければなりません。また、入り口が狭く重機が入れないこともあるため、工事代金が通常より多くかかるリスクがある点も理解しておく必要があります。

災害のリスク

土地を選ぶ際、災害のリスクを把握することはとても大切。地盤の硬さや水はけの良し悪しなどを調べるとともに、ハザードマップも活用しましょう。ハザードマップとは、その地域に起こる可能性がある災害が記載されている地図のこと。地震・津波・洪水・高潮・土砂災害・火山の噴火などの情報が確認できます。 2020年8月に改正された宅地建物取引業法で、不動産事業者は契約者にハザードマップを提示のうえ水害のリスクを説明することが義務付けられました。しかし、契約時に災害のリスクを知るのでは遅いため、あらかじめ把握しておくことが大切。ハザードマップは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で閲覧が可能です。

地盤の強さを調べる方法に「地盤調査」があります。地盤調査とは、住宅建築予定地の地盤の状態を確認するための調査のこと。地盤の強度が弱いまま住宅を建てると地盤沈下などの可能性があり危険なため、事前に地盤調査を行い、地盤が弱いと判断されれば地盤改良工事を行ったうえで住宅を建築します。地盤調査にかかる時間は調査方法によって異なりますが、半日から数日程度が一般的。費用の目安は5万円～30万円程度となっています。調査の結果、地盤改良工事が必要であれば、さらに工事費用として20坪あたり50万円～100万円程度かかると考えておきましょう。

土地を探す前に考えておくべきこと

土地にかけられる予算を決める

まずは、土地にかけられる予算を決めましょう。総予算から住宅の予算と住宅を建てる際に発生する諸費用を引いた金額が土地にかけられる予算です。

諸費用とは、住宅や土地の購入費用以外に必要な費用のこと。住宅ローンの借入手数料・保証料や不動産登記の費用、不動産会社への仲介手数料などを指し、住宅の購入価格の5％～10％が相場です。

さらに、新居への引っ越し代や家具や家電などを揃えるための費用も見積もっておくと無理なく土地の予算を決められるでしょう。

具体的な暮らしをイメージする

マイホームを建てたあとの具体的な暮らしをイメージすることも大切です。

「夫婦それぞれ車を所有しているため、2台止められる駐車場が欲しい」「家族でBBQができる広い庭が欲しい」「来客が多いのでお客様用の部屋が欲しい」など、具体的にイメージすることで住宅の間取りや購入すべき土地の条件がまとまります。20年・30年と長期間暮らすため、ライフステージごとの暮らしをイメージしておくとより詳細な住宅プランや土地の条件が決められるでしょう。

条件を整理して優先順位をつける

条件を整理したら、優先順位をつけましょう。例えば、車2台分の駐車場とBBQができる庭の両方を実現するには広い土地が必要になります。それで予算オーバーしてしまうようであれば、どちらかを妥協せざるを得ません。駐車場は1台だけ近隣の月極駐車場を利用する、近隣にBBQができるレジャー施設があれば庭をつけないなど、妥協できる条件とできない条件で優先順位をつければ、土地の予算オーバーは防げるでしょう。